Polska / Metodologia
Jak liczymy Fair Score
Fair Score to wskaźnik informacyjny porównujący cenę konkretnej oferty z medianą podobnych mieszkań. Poniżej dokładny opis - jakie dane bierzemy pod uwagę, ile ich musi być, kiedy powiemy „za mało danych”, i co oznaczają poszczególne werdykty. Jeśli coś jest niejasne - napisz do nas.
1. Z czym porównujemy
Dla każdej oferty budujemy kohortę porównawczą - zbiór podobnych ofert dostępnych w tym samym czasie. Kohorta zawęża się stopniowo, aż mamy minimum 8 porównywalnych mieszkań:
- To samo miasto i dzielnica + ta sama liczba pokoi + metraż w pasie ±25%
- To samo miasto i dzielnica + ta sama liczba pokoi + metraż w pasie ±35%
- To samo miasto i dzielnica + ta sama liczba pokoi
- To samo miasto + ta sama liczba pokoi + metraż w pasie ±25%
Jeśli żadna z tych kohort nie ma minimum 8 ofert, pokazujemy „Za mało danych, by ocenić” zamiast wymyślać liczbę. To celowe - wolimy przyznać że nie wiemy, niż wprowadzić Cię w błąd.
2. Jakie liczby pokazujemy
- Mediana - wartość środkowa kohorty. Odporna na pojedyncze luksusowe lub bardzo tanie oferty.
- Percentyl 25-75 - typowy zakres, w którym mieści się połowa rynku.
- Procent od mediany - jak daleko Twoja oferta jest od środka. Dodatnia = taniej, ujemna = drożej.
- Cena za m² - tylko dla ofert z podanym metrażem.
3. Co oznaczają werdykty
| Etykieta | Warunek |
|---|---|
| Świetna okazja | ≥ 20% poniżej mediany |
| Dobra cena | 8-19% poniżej mediany |
| Uczciwa cena | ±10% od mediany |
| Drogo | 10-25% powyżej mediany |
| Bardzo drogo | 25%+ powyżej mediany |
| Podejrzanie tanio | 50%+ poniżej mediany (możliwy bait/oszustwo) |
4. Czerwone flagi (sygnały ryzyka)
Niezależnie od ceny, zaznaczamy ostrzeżenia, jeśli oferta zawiera:
- Cena drastycznie poniżej rynku (50%+ taniej od mediany) - klasyczny bait
- Brak podstawowych danych (pokoje, metraż)
- Brak dokładnej lokalizacji (tylko nazwa miasta)
- Tytuł zawiera „przedpłata”, „kaucja z góry”, „wpłata z góry” - wysokie ryzyko oszustwa
- Bardzo krótki opis przy wysokiej cenie
5. Czyszczenie danych
Zanim coś trafi do kohorty, przechodzi przez filtry:
- Cena musi mieścić się w przedziale 300 - 50 000 zł/mies.
- Metraż 8 - 500 m². Mieszkania poniżej 15 m² traktujemy jako pokoje, nie wpływają na mediany apartamentów.
- Cena za m² 15 - 600 zł (odrzucamy oczywiste pomyłki).
- Liczba pokoi 1 - 10.
- Oferty starsze niż 60 dni nie są pokazywane w „Najnowszych” i nie wpływają na medianę.
- Tylko bezpośrednie linki do ofert. Strony kategorii ze wszystkich portali odrzucamy.
6. Czego Fair Score NIE robi
- Nie wycenia mieszkania - to nie jest operat szacunkowy ani opinia rzeczoznawcy.
- Nie ocenia jakości mieszkania ani standardu wykończenia (nie mamy zdjęć - patrz polityka prywatności).
- Nie gwarantuje, że oferta istnieje - linki potwierdzamy w momencie zebrania, ale właściciel mógł ją zdjąć.
- Nie jest poradą prawną - od tego jest analiza umowy, a jeśli stawka jest duża - konsultacja z prawnikiem.
Wątpliwości lub feedback?
Metodologia jest otwarta i będzie się zmieniać w miarę napływu danych. Jeśli widzisz ofertę z dziwnym werdyktem - daj znać. Każda poprawiona kohorta to lepsza ocena dla następnych Polaków szukających mieszkania.