Jak liczymy Fair Score

1. Z czym porównujemy

Dla każdej oferty budujemy kohortę porównawczą - zbiór podobnych ofert dostępnych w tym samym czasie. Kohorta zawęża się stopniowo, aż mamy minimum 8 porównywalnych mieszkań:

1. To samo miasto i dzielnica + ta sama liczba pokoi + metraż w pasie ±25%
2. To samo miasto i dzielnica + ta sama liczba pokoi + metraż w pasie ±35%
3. To samo miasto i dzielnica + ta sama liczba pokoi
4. To samo miasto + ta sama liczba pokoi + metraż w pasie ±25%

Jeśli żadna z tych kohort nie ma minimum 8 ofert, pokazujemy „Za mało danych, by ocenić” zamiast wymyślać liczbę. To celowe - wolimy przyznać że nie wiemy, niż wprowadzić Cię w błąd.

2. Jakie liczby pokazujemy

• Mediana - wartość środkowa kohorty. Odporna na pojedyncze luksusowe lub bardzo tanie oferty.
• Percentyl 25-75 - typowy zakres, w którym mieści się połowa rynku.
• Procent od mediany - jak daleko Twoja oferta jest od środka. Dodatnia = taniej, ujemna = drożej.
• Cena za m² - tylko dla ofert z podanym metrażem.

3. Co oznaczają werdykty

4. Czerwone flagi (sygnały ryzyka)

Niezależnie od ceny, zaznaczamy ostrzeżenia, jeśli oferta zawiera:

• Cena drastycznie poniżej rynku (50%+ taniej od mediany) - klasyczny bait
• Brak podstawowych danych (pokoje, metraż)
• Brak dokładnej lokalizacji (tylko nazwa miasta)
• Tytuł zawiera „przedpłata”, „kaucja z góry”, „wpłata z góry” - wysokie ryzyko oszustwa
• Bardzo krótki opis przy wysokiej cenie

5. Czyszczenie danych

Zanim coś trafi do kohorty, przechodzi przez filtry:

• Cena musi mieścić się w przedziale 300 - 50 000 zł/mies.
• Metraż 8 - 500 m². Mieszkania poniżej 15 m² traktujemy jako pokoje, nie wpływają na mediany apartamentów.
• Cena za m² 15 - 600 zł (odrzucamy oczywiste pomyłki).
• Liczba pokoi 1 - 10.
• Oferty starsze niż 60 dni nie są pokazywane w „Najnowszych” i nie wpływają na medianę.
• Tylko bezpośrednie linki do ofert. Strony kategorii ze wszystkich portali odrzucamy.

6. Czego Fair Score NIE robi

• Nie wycenia mieszkania - to nie jest operat szacunkowy ani opinia rzeczoznawcy.
• Nie ocenia jakości mieszkania ani standardu wykończenia (nie mamy zdjęć - patrz polityka prywatności).
• Nie gwarantuje, że oferta istnieje - linki potwierdzamy w momencie zebrania, ale właściciel mógł ją zdjąć.
• Nie jest poradą prawną - od tego jest analiza umowy, a jeśli stawka jest duża - konsultacja z prawnikiem.